Verborgen gebreken

De wet

In de wet staat dat een goed ( bij verborgen gebreken meestal een woning) niet aan de overeenkomst voldoet als het niet de eigenschappen heeft die u als koper mocht verwachten.

De contractuele voorwaarden

In verreweg de meeste gevallen wordt een gebruikte woning verkocht onder de NVM voorwaardenDeze voorwaarden zijn dan van toepassing op dergelijke gevallen. 

Onderzoeksplicht

Op de koper van een bestaande woning rust een onderzoeksplicht. Als je een oud huis koopt mag er niet verwacht worden dat alles piekfijn in orde is. De koper moet er dan eigenlijk rekening mee houden dat er hier en daar wat gebreken zijn. Hoe ouder het huis is hoe meer er vooraf moet worden onderzocht.

Het onderzoek kan op verschillende manieren gebeuren. De meest eenvoudige weg is natuurlijk vragen stellen aan de verkoper. Want natuurlijk geldt wel dat als de verkoper gebreken verzwijgt,  kan deze worden aangesproken. Want tegenover de op de koper rustende onderzoeksplicht rust op de verkoper een mededelingsplicht.

Wat ook veel gebeurt – en zeker bij een oude woning – is een onderzoek door een gespecialiseerd bouwkundig bureau. Dat kost natuurlijk wel wat maar kan ook voorkomen dat je later met enorme kosten wordt geconfronteerd als de gebreken aan het licht komen.

Vanaf welk moment loop je risico

De NVM voorwaarden hebben de volgende bepaling:

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten een aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.”

Dat houdt dus in dat op het moment van de sleuteloverdracht (en getekend is bij de notaris)  de koper als eigenaar het risico draagt. Alle bestaande gebreken  komen vanaf dat moment dan ook voor zijn rekening.

Uitzonderingen daarop
  • gebreken moeten niet van dien aard zijn dat ze bewoning in de weg staan (het normale gebruik)
  • de verkoper heeft niets gezegd over hem bekende belangrijke  gebreken

De rechter neemt overigens niet vaak aan dat er gebreken zijn die normaal gebruik in de weg staan.

Wanneer melden bij de verkoper

Een gebrek moet worden gemeld binnen 2 maanden na het ontdekken van het probleem. De verkoper moet een redelijke periode worden geboden om een oplossing voor te stellen. Gebruikelijk is een periode van 2 weken.

Conclusie

Tenzij de woning vrijwel gloednieuw is, laat altijd een onderzoek doen door een bouwkundig bureau. Een dergelijke keuring is daarnaast ook nog aftrekbaar van de belasting.