Een huurovereenkomst van een woning geeft het gebruik van deze woning “het huurgenot” aan dehuurder. Deze huurder mag de woning bewonen en dient zich als een goed huurder te gedragen. Als tegenprestatie moet de huurder een bedrag aan huur betalen aan de verhuurder. Maar wat als de huurder de huur niet op tijd of helemaal niet betaalt?

Opschorten huurbetaling

Er zijn situaties denkbaar en toegestaan dat een huurder (een deel van) de huur niet betaalt. Denk hierbij aan gevallen waarin de woning ernstige gebreken vertoont en de verhuurder deze gebreken niet repareert. De verhuurder verschaft dan niet het afgesproken huurgenot. Deze situatie laat ik nu even buiten beschouwing. Als hier vragen over zijn, neem dan contact met mij op.

Verplichtingen huurder

De hoofdverlichting van een huurder is om op tijd en volledig het afgesproken bedrag aan huur te betalen. Als de huurder dit nalaat is er sprake van een huurachterstand. Zeker als er sprake is van een particuliere verhuurder dan kan dit voor laatstgenoemde ernstige gevolgen hebben. Ga maar na, waarschijnlijk heeft de verhuurder een hypotheek op de woning en de bank heeft geen boodschap aan een niet betalende huurder.

De praktijk

De huurachterstand ontstaat meestal geleidelijk. De betaling van de huur verloopt niet regelmatig en de verhuurder moet steeds de huurder aan de betalingsverplichting herinneren. Op een gegeven moment houden de betalingen helemaal op en de verhuurder neemt contact op met de huurder.

De redenen die door de niet betalende huurder worden aangevoerd zijn divers en varieren van inkomensverlies tot het hebben van problemen in de persoonlijke sfeer. Er worden toezeggingen gedaan door de huurder en de verhuurder geeft dan vrijwel altijd de huurder het voordeel van de twijfel.

Gevolg hiervan is dat de huurachterstand geleidelijk steeds verder oploopt. Voor je het weet is het 2 maanden, 3 maanden, 6 maanden of een jaar. Na enige tijd komt het voor dat de huurder niet eens excuses meer maakt en eenvoudigweg tegen de verhuurder dat die zijn geld niet krijgt en de huurder niet steeds lastig moet vallen.

De wettelijke bepalingen

De huurovereenkomst is een gewone overeenkomst met twee hoofdverplichtingen: verschaffen van woongenot en het betalen van huur. Als de huurder de huur niet betaalt dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Maar dan zit er nog steeds een niet betalende huurder in de woning.

De verhuurder moet naar de kantonrechter om een vonnis te vragen waarbij de huurder wordt veroordeeld tot betaling van de achterstanden en tot ontruiming van de woning. De verhuurder kan geen ontruiming vorderen bij een achterstand van één maand. Er zal minimaal een achterstand van twee maanden moeten bestaan wil de kantonrechter de eis toewijzen.

Let wel: het vonnis bestaat dan uit twee delen, te weten betaling en ontruiming. Ook al wordt er alsnog betaald, de verhuurder kan desgewenst de woning nog laten ontruimen.

Advies aan de verhuurder

Maak op het moment van het ontstaan van een achterstand, hoe klein ook,  de huurder duidelijk dat  dit niet geaccepteerd wordt. Loopt de achterstand verder op, wacht niet te lang met het nemen van maatregelen. Als een achterstand minimaal twee maanden is, geef de zaak dan uit handen.

Immers, voordat er is aangemaand, schuldhulp is ingeschakeld en er eventueel is geprocedeerd, is de achterstand weer verder opgelopen.

Schuldhulp

Heeft u contact gezocht met de huurder, maar lukt het niet om de huurproblemen op te lossen? Dan bent u verplicht een melding te maken bij de gemeente. Als verhuurder heeft u dan al het volgende gedaan:

• minstens 1 keer een schriftelijke betalingsherinnering gestuurd
• geprobeerd om persoonlijk contact op te nemen met de huurder. In dit contact heeft u de huurder geïnformeerd over mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
• gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
• aangeboden gegevens door te geven aan de gemeente.

Heeft de huurder bezwaar tegen het doorgeven van gegevens? Dan mag u dit niet melden bij de gemeente. U mag gegevens dus alleen delen als de huurder geen bezwaar heeft óf als het niet lukt contact te krijgen.

Wat kan ik betekenen?

Zorgen voor een zo vlot mogelijke behandeling van de zaak. Dit betekent op de juiste wijze aanmanen, het benaderen van schuldhulp en vervolgens, als dit nodig is, een procedure bij de kantonrechter voeren.