Een huurovereenkomst van een woning geeft het gebruik van deze woning “het huurgenot” aan dehuurder. Deze huurder mag de woning bewonen en dient zich als een goed huurder te gedragen. Als tegenprestatie moet de huurder een bedrag aan huur betalen aan de verhuurder. Maar wat als de huurder de huur niet op tijd of helemaal niet betaalt?
Opschorten huurbetaling
Er zijn situaties denkbaar en toegestaan dat een huurder (een deel van) de huur niet betaalt. Denk hierbij aan gevallen waarin de woning ernstige gebreken vertoont en de verhuurder deze gebreken niet repareert. De verhuurder verschaft dan niet het afgesproken huurgenot. Deze situatie laat ik nu even buiten beschouwing. Als hier vragen over zijn, neem dan contact met mij op.
Verplichtingen huurder
De hoofdverlichting van een huurder is om op tijd en volledig het afgesproken bedrag aan huur te betalen. Als de huurder dit nalaat is er sprake van een huurachterstand. Zeker als er sprake is van een particuliere verhuurder dan kan dit voor laatstgenoemde ernstige gevolgen hebben. Ga maar na, waarschijnlijk heeft de verhuurder een hypotheek op de woning en de bank heeft geen boodschap aan een niet betalende huurder.
de praktijk
De huurachterstand ontstaat meestal geleidelijk. De betaling van de huur verloopt niet regelmatig en de verhuurder moet steeds de huurder aan de betalingsverplichting herinneren. Op een gegeven moment houden de betalingen helemaal op en de verhuurder neemt contact op met de huurder.
Mijn volgende opmerkingen zijn kort door de bocht maar wel gebaseerd op mijn jarenlange ervaring als kandidaat-gerechtsdeurwaarder.
De redenen die door de niet betalende huurder worden aangevoerd zijn divers, maar vaak is er sprake van morele chantage en dan worden de kinderen er bij betrokken. De verhuurder is dan een slecht mens als hij aanspraak maakt op zijn huur. Een kleine greep:
- de koelkast is kapot, en mijn kinderen moeten toch eten
- de auto is kapot en dan kunnen mijn kinderen niet naar sport / school
- betaling is vergeten omdat er een overlijden is in de familie
- een andere schuld is betaald en die ging voor omdat….
- je bent een slecht mens als je kinderen op straat laat zetten
Er is zelfs een huurder geweest die mij heeft verteld dat haar kind was overleden bij een verkeersongeluk. Dit bleek achteraf niet waar.
Gevolg hiervan is dat de huurachterstand geleidelijk steeds verder oploopt. Voor je het weet is het 2 maanden, 3 maanden, 6 maanden of een jaar. Na enige tijd komt het voor dat de huurder niet eens excuses meer maakt en eenvoudigweg tegen de verhuurder dat die zijn geld niet krijgt en de huurder met rust moet laten!
Dreigen met geweld is ook geen uitzondering.
De wettelijke bepalingen
De huurovereenkomst is een gewone overeenkomst met twee hoofdverplichtingen: verschaffen van woongenot en het betalen van huur. Klik hier voor de wettelijke bepalingen. Als de huurder de huur niet betaalt dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Maar dan zit er nog steeds een niet betalende huurder in de woning.
De verhuurder moet naar de kantonrechter om een vonnis te halen waarbij de huurder wordt veroordeeld tot betaling van de achterstanden en tot ontruiming van de woning. De verhuurder kan geen ontruiming vorderen bij een achterstand van één maand. Er zal minimaal een achterstand van twee maanden moeten bestaan wil de kantonrechter de eis toewijzen.
Let wel: het vonnis bestaat dan uit twee delen, te weten betaling en ontruiming. Ook al wordt er alsnog betaald, de verhuurder kan desgewenst de woning nog laten ontruimen.
Advies aan de verhuurder
Maak op het moment van het ontstaan van een achterstand, hoe klein ook, de huurder duidelijk dat dit niet geaccepteerd wordt. Loopt de achterstand verder op, wacht niet te lang met het nemen van maatregelen. Als een achterstand minimaal twee maanden is, geef de zaak dan uit handen. Immers, voordat er is aangemaand en is geprocedeerd, is de achterstand weer verder opgelopen. Dat kost veel tijd en de huurder zit kosteloos in de woning en het komt voor dat de huurder deze woning helemaal sloopt. De keuken wordt eruit gehaald, de badkamer eveneens en in deuren en muren kunnen gaten worden geslagen. Zelf heb ik meegemaakt dat er door de hele woning hondenpoep was gesmeerd, tot op het plafond aan toe.
Wat kan ik betekenen?
Een zeer daadkrachtige aanpak en de verdere behandeling van de procedure bij de Kantonrechter. Bij een toewijzend vonnis kan ik de daadwerkelijke ontruiming zo snel mogelijk laten uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder en een gespecialiseerd bedrijf.
Of de huurachterstand alsnog geheel wordt betaald is in de meeste gevallen twijfelachtig maar ik kan er wel aan bijdragen dat de huurachterstand zo min mogelijk verder zal oplopen.