Een huurovereenkomst van een woning geeft het gebruik van deze woning “het huurgenot” aan dehuurder. Deze huurder mag de woning bewonen en dient zich als een goed huurder te gedragen. Als tegenprestatie moet de huurder een bedrag aan huur betalen aan de verhuurder. Maar wat als de huurder de huur niet op tijd of helemaal niet betaalt?
Opschorten huurbetaling
Er zijn situaties denkbaar en toegestaan dat een huurder (een deel van) de huur niet betaalt. Denk hierbij aan gevallen waarin de woning ernstige gebreken vertoont en de verhuurder deze gebreken niet repareert. De verhuurder verschaft dan niet het afgesproken huurgenot. Deze situatie laat ik nu even buiten beschouwing. Als hier vragen over zijn, neem dan contact met mij op.
Verplichtingen huurder
De hoofdverlichting van een huurder is om op tijd en volledig het afgesproken bedrag aan huur te betalen. Als de huurder dit nalaat is er sprake van een huurachterstand. Zeker als er sprake is van een particuliere verhuurder dan kan dit voor laatstgenoemde ernstige gevolgen hebben. Ga maar na, waarschijnlijk heeft de verhuurder een hypotheek op de woning en de bank heeft geen boodschap aan een niet betalende huurder.
De praktijk
De huurachterstand ontstaat meestal geleidelijk. De betaling van de huur verloopt niet regelmatig en de verhuurder moet steeds de huurder aan de betalingsverplichting herinneren. Op een gegeven moment houden de betalingen helemaal op en de verhuurder neemt contact op met de huurder.
De redenen die door de niet betalende huurder worden aangevoerd zijn divers en varieren van inkomensverlies tot het hebben van problemen in de persoonlijke sfeer. Er worden toezeggingen gedaan door de huurder en de verhuurder geeft dan vrijwel altijd de huurder het voordeel van de twijfel.
Gevolg hiervan is dat de huurachterstand geleidelijk steeds verder oploopt. Voor je het weet is het 2 maanden, 3 maanden, 6 maanden of een jaar. Na enige tijd komt het voor dat de huurder niet eens excuses meer maakt en eenvoudigweg tegen de verhuurder dat die zijn geld niet krijgt en de huurder niet steeds lastig moet vallen.
De wettelijke bepalingen
De huurovereenkomst is een gewone overeenkomst met twee hoofdverplichtingen: verschaffen van woongenot en het betalen van huur. Klik hier voor de wettelijke bepalingen. Als de huurder de huur niet betaalt dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Maar dan zit er nog steeds een niet betalende huurder in de woning.
De verhuurder moet naar de kantonrechter om een vonnis te vragen waarbij de huurder wordt veroordeeld tot betaling van de achterstanden en tot ontruiming van de woning. De verhuurder kan geen ontruiming vorderen bij een achterstand van één maand. Er zal minimaal een achterstand van twee maanden moeten bestaan wil de kantonrechter de eis toewijzen.
Let wel: het vonnis bestaat dan uit twee delen, te weten betaling en ontruiming. Ook al wordt er alsnog betaald, de verhuurder kan desgewenst de woning nog laten ontruimen.
Advies aan de verhuurder
Maak op het moment van het ontstaan van een achterstand, hoe klein ook, de huurder duidelijk dat dit niet geaccepteerd wordt. Loopt de achterstand verder op, wacht niet te lang met het nemen van maatregelen. Als een achterstand minimaal twee maanden is, geef de zaak dan uit handen.
Immers, voordat er is aangemaand en is geprocedeerd, is de achterstand weer verder opgelopen.
Wat kan ik betekenen?
Een zeer daadkrachtige aanpak en de verdere behandeling van de procedure bij de Kantonrechter. Bij een toewijzend vonnis kan ik de daadwerkelijke ontruiming zo snel mogelijk laten uitvoeren door een gerechtsdeurwaarder en een daartoe gespecialiseerd bedrijf.
Of de huurachterstand alsnog geheel wordt betaald is in de meeste gevallen twijfelachtig maar ik kan er wel aan bijdragen dat de huurachterstand zo min mogelijk verder zal oplopen.