Verborgen gebreken

Gefeliciteerd! Je hebt een mooie gebruikte woning gekocht en de gang naar de notaris is gemaakt. Je bent nu eigenaar van een woning en je verheugt je op het klussen. Maar wat nu als je als tijdens het klussen erachter komt dat het dak lekt, dat de fundering is verzakt, dat de kelder vol water staat en de muren na het verwijderen van het behang dampen van de schimmel?

De eerste reactie

Na het uiten van verschillende krachttermen ga je de verkoper aanspreken. Want deze wist dat deze gebreken bestonden en de verkoper had je er op attent moeten maken. Dan had je of de woning niet gekocht of niet tegen deze prijs. Je denkt dat je sterk staat, maar dat kan in de praktijk nog wel eens tegenvallen want de verkoper is niet altijd aansprakelijk.

De wet

In de wet staat dat de woning niet aan de overeenkomst voldoet als het niet de eigenschappen heeft die u als koper mocht verwachten. Als je dat toepast op een woning, dan geldt dat je in deze woning moet kunnen wonen. Dat kan op zich natuurlijk al gauw dus veel bescherming door de wet wordt niet geboden.

de contractuele voorwaarden

In verreweg de meeste gevallen wordt een gebruikte woning verkocht onder de NVM voorwaardenDeze voorwaarden zijn dan van toepassing op dergelijke gevallen. 

Onderzoeksplicht

Op de koper van een gebruikt huis rust een onderzoeksplicht. Als je een oud huis koopt kan je niet zomaar verwachten dat alles piekfijn in orde is. Je moet er dan eigenlijk rekening mee houden dat er hier en daar wat gebreken zijn. Hoe ouder het huis is hoe meer je vooraf moet onderzoeken.

Het onderzoek kan op verschillende manieren gebeuren. De meest eenvoudige weg is natuurlijk vragen stellen aan de verkoper. Want natuurlijk geldt wel dat als de verkoper gebreken verzwijgt, je hem wel kan aanspreken. Want naast de op de koper rustende onderzoeksplicht heeft de verkoper een mededelingsplicht.

Wat ook veel gebeurt – en zeker bij een oude woning – is een onderzoek door een gespecialiseerd bouwkundig bureau. Dat kost natuurlijk wel wat maar kan ook voorkomen dat je later met enorme kosten wordt geconfronteerd als de gebreken aan het licht komen.

vanaf welk moment loop je risico

De NVM voorwaarden hebben de volgende bepaling:

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij behorende rechten een aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.”

Dat houdt dus in dat op het moment dat je de sleutels krijgt (en getekend hebt bij de notaris) je  als eigenaar het risico draagt.Alle bestaande gebreken  komen vanaf dat moment dan ook voor jouw rekening.

Uitzonderingen daarop
  • gebreken moeten niet van dien aard zijn dat ze bewoning in de weg staan (het normale gebruik)
  • de verkoper heeft niets gezegd over hem bekende belangrijke  gebreken

De rechter neemt niet vaak aan dat er gebreken zijn die normaal gebruik in de weg staan. Het komt er dan echt op neer dat je pech hebt als koper omdat je dan maar beter onderzoek had moeten (laten) doen.

wanneer melden bij de verkoper

Een gebrek moet worden gemeld binnen 2 maanden na het ontdekken van het probleem. De verkoper moet een redelijke periode worden geboden om een oplossing voor te stellen. Gebruikelijk is een periode van 2 weken.

Conclusie

Tenzij de woning vrijwel gloednieuw is, laat altijd een onderzoek doen door een bouwkundig bureau. Een dergelijke keuring is daarnaast ook nog aftrekbaar van de belasting.